把西海岸新区建成大型山区独幢别墅的改革试验区

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      为禁止滥用土地资源的现象发生,国家不允许建设独栋别墅,富裕阶层在选择心仪的住宅时选择的余地很小。青岛西海岸可以在这方面有所突破。青岛较北京、上海等一线城市差距很大,如何吸引精英人士到新区发展?一个很大的契机就是允许新区建设大型(1千平米以上)山区独幢别墅,允许像好莱坞那样的豪宅群出现在新区。这符合新区影视之都的定位。明星和富人们有强烈的优质住宅的需求,在不占用宝贵的城市土地资源,保护生态环境的前提下,环城市周边的山地资源是建设大型独栋别墅的最好选择。对别墅而言,地势越高,私密性越好、空气和景观也越好,所以靠近繁华市区的山顶别墅是最稀缺的资源。
      建设山区别墅时,做到三点就不会破坏生态环境和山区既有的景观:1、大部分别墅选择在没有林木的裸露岩石的山顶修建,同时不修建环山公路。国家已经把低空空域的开放提到日程,通用航空很快就会普及,可以在山脚下修建公用直升机停机坪,人员进出利用直升飞机。2、不削山填谷式的修建,而是利用桥梁技术在陡坡或者山顶修建悬空式的庭院,最大限度地保留山形原貌;3、规定每所别墅的设计必须通过政府组织的的专家评审,让每一个别墅成为一件艺术品,悬挂在城市的天际线上。评审的要点是,别墅一定要和环境融为一体,一定要创造出新的景观和意境,让山体更美,让城市的天际线充满梦幻、瑰丽的色彩。在绝高处修建让人惊鸿一瞥的仙境楼阁,技术上可行,成本上(千万元至亿元)也是顶级富豪能够接受的。我国拥有世界上最先进、最成熟的桥梁建筑技术和最富有经验的建筑专业队伍,建设这样的建筑没有技术上的障碍。
      别墅的风格或中式,或西式,或像天际彩虹,或如翠楼含晓,抑或像云中仙阁,在山间蜿蜒飞动,营造出令人叹为观止的景观。我们的城市上空会出现童话中的城堡、天上宫阙的美景,让人见了有蓬莱、瀛洲之感。这些耸立在山顶的仙境楼台,云生梁栋间,风出窗户里,让人有吹鸾笙而食紫霞,绝去人间尘土之感。在这样的庭院中散步,就像是在云中漫步。
      别墅的选址上,山顶是最理想的位置,其次是半山腰。政府为每块地基都通水、电、燃气、网络,供暖采用自家烧燃气取暖。制度上,政府可以将地块卖给有开发能力的顶级开发商,也可以直接卖给最终买家,这样买家可以自己设计建造符合自身需要的个性化别墅。在地块的整理上,对不需要建设悬空式庭院的,只要平整好土地、划定好地块的边界即可,对于要建设悬空式庭院的,政府可以造好悬空的墩柱,在上面建好地基,也可以不做这个工作,留给买家去做。政府造好悬空的地基,可以卖出更高的价格,但也限定了别墅的样式和风格,如果要这样做,一定要聘请最好的设计公司进行最优的设计。
      新区的山区别墅不同于其它地方的别墅的优势在于:1、全国地势高、景观好的别墅少之又少,新区拥有大量的全国最具景观价值的可以远眺大海的山顶别墅;2、新区的山区土地资源(大、小珠山等地区)大多靠近新区的繁华中心,拥有大型独栋别墅的宁静和美丽,又拥有近在眼前的一城繁华,这是其它的郊区别墅不能比拟的。这样的别墅价格将非常昂贵,可以和好莱坞的豪宅比肩,而有些绝世风景的别墅甚至是无法估价的。类比好莱坞别墅的价格,新区千平米以上的别墅均价估计在2千万元左右。按照全国净资产过亿元的人士才有实力购买,这样的人群全国近期将有10万左右,按5%的此类人士会来新区购买,大约需要500公顷的山区,这只占新区面积的0.2%,而且因为别墅的选址多在没有林木的山顶(新区有500个左右的山头,这是建设山顶别墅的最宝贵的资源),不会占用过多的林地资源。按照房价的一半是地价估算,每平米(投影面积)山地的均价是1万元左右,新区大约可以获得土地收入5百亿元左右。
      具体操作上,新区先向国土部申请大型独栋别墅的建设许可,然后向林业部申请少量林地转为住宅的许可。为申请成功,必须先做好别墅的选址工作,精确确定每一幢别墅的位置和占地面积,以及占用林地的面积,这样国务院的各级部门才会放心批准。这个过程就需要政府组织最好的景观设计团队和别墅设计团队参与别墅的选址和地块的划分工作,这样才能保证将来建造的别墅达到最好的效果。在国家政策允许后,新区应该选择一处比较好的山顶平价卖给国内最好的别墅开发商(政府不自己做是因为没有开发商的开发效率),并监督他们聘请最好的景观设计和别墅设计团队设计出大胆独特、出人意表、美轮美奂的墩柱和庭院的造型,然后聘请最好的施工队伍施工,建成后作为商业景点向游人开放,并作为展示新区山顶别墅的展示平台。在这种山顶别墅的模式成熟后,政府可以再选择几处风景优美的山顶作商业开发,建设“仙境酒店”,为那些富裕的中产阶层人士提供只有顶级富豪才能享受的山顶别墅生活的机会。
      如能成功,新区就是全国唯一拥有最美景观的大型山顶别墅群的经济发达地区,无疑将会吸引全国的精英人士来新区定居,发展,将会带来巨大的财富以及人力资源效应,和东方影都的建设相得益彰,新区将会迎来一个跨越式的发展。

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