北京剑指违法群租房,房租会涨吗

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长期以来,违法“群租”现象屡禁不止,且不断演变出新的形式。有需求就有市场,借着低收入人群对廉价住房的巨大需求,这类租房生意成为“黑中介”眼中的香饽饽,有利可图且违法成本低。尽管近年来多地出台了政策措施为此划定红线,但仍然难以彻底根绝。

不过,今年或许不同于以往了。自中央地方合力开展“扫黑除恶”斗争以来,运营操作不规范的中小型房地产经纪机构成为重点打击对象之一,留给“黑中介”的生存空间越来越小。7月8日,北京发布新版租房合同示范文本,增加禁止违法群租等内容,纳入了法律约束,要求“不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租”。

多位分析人士认为,北京此次发布的新版租赁合同体现了对于租赁市场严格管控的导向,尤其是进一步防范各类违规分割房子、变相群租等现象。通过法律准绳约束违规租赁行为,将对租赁行业的健康发展起到重要作用。

打击群租房对谁影响最大?房租会涨吗?一位房地产行业资深研究人士告诉中新经纬客户端,打击群租房在一定程度上会导致市场租金的上涨,但从社会效益和人身财产安全的角度来考虑,把禁止违法群租写入合同文本中还是一项积极有益的举措。

中新经纬客户端注意到,此前南京、合肥等地在住房租赁合同范本中亦对群租房“立规矩”,对租赁住房的人均居住使用面积进行明确。北京、广东、成都等地则多次开展了打击违法群租行动。打击群租房何时能成燎原之势?

北京发布新版租房合同

剑指违法群租

7月8日,北京市住建委会同北京市市场监管局制定并发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。示范文本自发布之日起正式推行使用。

据了解,不同于2008年版的房屋租赁合同示范文本只是根据租赁的不同成交方式进行区分,此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的,合同使用区分更加明确。

在具体合同执行上,业内普遍认为有三大亮点:一是禁止群租房、隔断房。二是关于租金,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题,房东继续出租的,同等条件下原承租人享有优先承租权(原承租人存在重大违约行为的除外)。

其中,北京新版住房租赁合同示范文本中增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调,不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等。

同时,在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款,明确禁止违法群租。在《北京市住房租赁合同》示范文本中,专设有“房屋租赁形式”相关条款,约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积;在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本“委托出租要求”中,也明确约定了最多居住人数。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求,但是实际运营过程中,不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式,包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳,租赁合同本身受合同法约束,违反租赁合同将会影响出租方利益,甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此,本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级,对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时表示,增加禁止违法群租房的内容体现了严格管控租赁市场的导向,尤其是进一步防范各类违规分割房子、变相群租等现象。而此类措施也会对全国其他城市有借鉴的意义,后续在租赁合同示范文本提供、租赁合同备案等方面,都可以学习北京这种模式。

给群租房“定规矩”

多地出手整治

其实,北京并非先例,中新经纬客户端发现,此前南京、合肥等地在住房租赁合同范本中亦对群租房“立规矩”,对租赁住房的人均居住使用面积进行明确。

南京市住房保障和房产局于2017年11月发布《南京市房屋租赁合同》,针对社会比较关注的群租房隐患问题,该房屋租赁合同范本明确约定了居住人数,并要求租赁用途为居住的房屋,人均租住面积不得低于南京市有关规定;承租方擅自增加居住人数的,出租方有权单方解除合同、收回房屋。根据《南京市住房租赁试点工作方案》中的相关规定,原则上,出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米,每个出租房间居住成年人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

同年12月,合肥市房地产管理局发布《合肥市房屋租赁合同》(示范文本),针对群租房等情况作出了明确规定:厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得用来居住,人均承租建筑面积不得低于10平方米;转租房屋时需提供房屋所有权人同意转租的证明。

此外,近年来,北京、广东、成都等地多次开展了打击违法群租行动。

以北京地区为例,违法群租、违规租赁等是官方重点打击的行为。今年5月9日,北京市住建委发布消息称,严查互联网上不实房源、不实承诺等诱骗消费者交易的虚假房源信息,以及违法群租、违规租赁等扰乱市场秩序的违法违规行为,今年已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

广东整治群租房乱象力度也很大。2018年12月25日,广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》说明。草案规定,出租屋承租人人均使用面积不得少于五平方米,否则出租人将面临5000元至3万元的罚款。

据了解,受旧城区改造、房价提高、市场需求推动等因素的影响,“群租房”“时租房”在广州有抬头蔓延之势,并以“房中房”“胶囊公寓”“太空舱”等形式单一或混合存在。

整治群租房如何更好地保障租房者的权益?严跃进对中新经纬客户端表示,在实际操作中,地方政府可以积极发布相关房源信息,同时需要进一步降低租客的租房成本。此外,还需要在集体宿舍等方面积极开展供应工作。类似政策下,相关中介机构也需要积极转型,进而形成更好的业务模式。


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